Zadatek czy zaliczka? Co lepiej wybrać i jakie znaczenie mają na rynku nieruchomości?

Zdecydowana większość osób, które kiedyś rozpoczynały poszukiwania swojego wymarzonego mieszkania lub właśnie są na tym etapie, szuka poza najlepszymi ofertami sprzedaży nieruchomości także dodatkowych zagadnień, które mają związek z całym procesem sprawdzenia oraz zakupu nowego Mieszkania. Zadatek oraz zaliczka mają zastosowanie przy wielu rodzajach transakcji, pozwolę sobie jednak na potrzeby niniejszego artykułu oprzeć ich definicję o zastosowanie tych dwóch form przy transakcjach na rynku nieruchomości.

Czym jest zaliczka? Ważne jest aby zrozumieć, iż zaliczka jest „na poczet czegoś” a nie „za coś”, na przykład zaliczka przy podpisaniu aktu umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, więc przyjmujemy, że zaliczka jest wtedy uiszczana na poczet przyszłego nabycia nieruchomości. Istotna kwestia dotycząca zaliczki jest taka, że poza zaliczania na poczet przyszłego świadczenia pieniężnego, zaliczka nie daje żadnych innych skutków prawnych. Wpłacając zaliczkę na rzecz sprzedającego, później należy tylko uiścić resztę kwoty wskazanej w akcie notarialnym i jest to jedyna konsekwencja wpłaty zaliczki, a wycofanie się z transakcji nie obciąża dodatkowo ani kupującego ani sprzedającego w odróżnieniu od zadatku, o czym w dalszej części artykułu.
Większość tego typu transakcji jak zakup nieruchomości obarczone jest jednak koniecznością uiszczenia zadatku, tak samo jak w przypadku zaliczki „na poczet czegoś”.

Zadatek dany przy zawarciu aktu notarialnego umowy przedwstępnej ma znaczenie takie, iż przy nie wykonaniu jednej ze stron druga może bez wyznaczenia dodatkowego terminu odstąpić od umowy i otrzymany zadatek zatrzymać (sprzedający), jeśli dotyczy to osoby wpłacającej, może żądać kwoty dwukrotnie wyższej.
Zadatek w takim razie stanowi zabezpieczenie umowy i jednocześnie odszkodowanie za jej ewentualne niewykonanie. Regulowany i definiowany przez art. 394 kodeksu cywilnego, zdecydowanie w przeciwieństwie do braku konkretnej definicji i warunków zaliczki, którą określa art. 743 Kc..
Nie zawsze jednak kupujący ma prawo do żądania podwójnej kwoty zadatku, a sprzedający do zatrzymania go. W przypadku rozwiązania umowy lub w sytuacji, w której wykonanie umowy nie jest możliwe zadatek podlega zwrotowi.

Co zatem wybrać? Zdecydowanie praktyka wskazuje na ustalanie zadatku przy transakcjach na rynku nieruchomości i jest on lepszym rozwiązaniem, które pozwala zabezpieczyć obie strony, a nie jak w przekonaniu, które żyje w wielu głowach ludzi jeszcze przed zakupem pierwszej nieruchomości, że jest to tylko zabezpieczenie strony sprzedającej, przez co mają obawy do zostawiania sporej sumy pieniędzy, nierzadko oscylującej od kilku do nawet kilkunastu lub rzadziej kilkudziesięciu procent wartości danej nieruchomości. Wszak pamiętać należy, że w przypadku wycofania się strony sprzedającej, w sytuacji innej niż pozwala na to definicja z kodeksu cywilnego aby nie ponosić dodatkowych kosztów jako sprzedający, strona kupująca ma prawo do zażądania podwójnej kwoty uiszczonego zadatku. Niestety druga strona medalu jest taka, że uzyskanie podwojonego zadatku jako zadość uczynienia czasem może być trudne a rozstrzygane sprawy sądowe mogą trwać długo, jednak jest to obszerny temat na inny artykuł.

Konkludując warto stosować zadatek dla dwóch stron transakcji a żeby mieć pewność, że wszystko przebiega jak należy dobrze jest zostawić załatwienie tych spraw swojemu agentowi, który ma doświadczenie w takich transakcjach i może z większą czujnością doglądać prawdopodobnie jednej z najważniejszych transakcji w naszym życiu.